二手房交易需谨慎 通过房款监管规避风险
本帖最后由 沈阳房产 于 2015-12-1 15:08 编辑“没想到只隔了一周，居然损失了3.5万元，虽然已经交接的差不多，但每次想起这件事情来都感觉像是被绑架了一样。”虽已事隔多日，但再次向记者讲述这段买房经历，夏先生依旧一脸怒气。 原来就在两个月前，夏先生为了女儿的就学考虑，在一家中介看中了一套学区房，当时便交了10万元的定金，跟卖家商量一周后签合同。没想到一周后却被要求房款在原来的基础上涨价5万。通过多方了解，夏先生才得知就在交过订金后，有其他人也看中了该房，并愿意高价买入。卖家表示如果夏先生愿意加价，就不卖给别人了。由于对该房无论地段、房型都非常满意，并急等搬入，夏先生最后只能妥协，通过再三协商后还是加价3.5万元。这种坐地起价的行为，让夏先生买房的喜悦都冲淡不少。 其实随着二手房交易行业的持续火热，随之而来的在交易过程中出现的各种乱象也是如雨后春笋、五花八门。记者打开百度检索相关关键词时，出现的各种案例充斥屏幕，而相较于刘先生的经历，最终能搬入新家的夏先生还算是幸运的。家住石家庄的刘先生看中了一套二手房，在与房屋所有权人黄女士联系后很快达成协议，并一次性交付了75万元购房款，委托中介办理产权过户手续。但办理过户手续时，刘先生发现黄女士并不配合，多次联系总以种种理由拖延、拒绝。刘先生通过查询才发现，该房屋已抵押给银行并且因欠贷马上将被拍卖，而刘先生则开始了长期艰苦的维权过程中。 二手房的交易持续时间相对较长，从签订买卖合同到拿到新的房产证，大约需要一个多月，而就在这一过程中其实蕴含诸多风险。有资深地产分析师如是告诉记者：“总的来说有这么几点：房屋产权不明晰、卖方资质有问题、买房者资质有问题、房屋价格未标清、‘做低房价’纠纷。” 从表面看，造成以上乱象是由于部分不正规机构并没有提供优质的中介服务以及交易不规范所致，所以在进行二手房交易时，选择正规有资质的地产中介公司可以避免诸多麻烦。但当我们追本溯源，发现信息不透明导致的房款监管失灵才是以上乱象之温床。在传统交易模式下，由于缺少相对透明的销售网，购房者很难掌握房东与其他买家的交易情况。一旦遇到诸如房价短期上涨等波动，很容易出现已经签了合同并支付了定金，房东却将房子卖给出价更高的第三方的情况，以及卖家过户后收不到尾款，或者房款被挪用甚至卷走等，因此怪象频发，导致买房的不敢先付款，卖房的不愿先过户。 “行业发展到如今，其实已经触到瓶颈，如果不能切实解决这些问题，行业的发展将会停滞，市场的繁荣也只是虚火，从源头解决这些市场乱象已是刻不容缓。其实近年来，我们很多从业者一直在提房款监管的重要性，这是行业发展的大势所趋。”一位业内资深人士告诉记者。那究竟如何建立有效的监管机制和体系?这是整个行业需要深思的问题。在美国买卖房产有一个概念是“Escrow”。“Escrow”的中文意思是托管，而Escrow公司扮演的是一个中立的角色，简单来说，其运作模式与国内的支付宝有相似的地方，只是支付宝并没有开通房产买卖交易的业务。但是这却给业内提供了发展的方向，行业需要一个像支付宝一样的第三方支付系统平台来起到房款监督的作用。 其实早在2014年7月央行就已经颁发了国内第一张面向房地产行业的支付牌照，这张牌照的所有者是北京理房通支付科技有限公司。其14年底正式推出的“理房通”就是定位于全国房屋资金担保支付的第三方支付平台，目前主要面向于二手房交易市场提供房产交易支付服务。因而理房通成为了国内唯一一家面向房地产行业的支付平台。 在进一步了解中，我们看到理房通主要的产品是“定金保”与“房款保”，这也是交易过程中涉及资金的两大重要环节。也就是说客户会先把定金和首付款等放在理房通的平台上，不会立刻给到业主。在签约之后，会有专职负责过户的过户专员到建委查询房屋的产权情况，核验房屋权属。只有房屋权属明晰，理房通才会将定金给到业主，而首付款则是在完成房屋权属转移，即过户当天解冻给业主。这样就有效的避免了卖方收到定金后携款潜逃、违约、坐地起价、房屋被查封、一房多卖、无法过户，或是买方恶意拖欠、不支付房款、欺诈等造成双方的经济损失。除了定金及首付两项比较大额的资金之外，物业交割保证金与户口保证金也在“房款保”监管的范围之内，只有完成物业交割后，才会作为尾款交付给业主。可以说这针对的正是二手房交易中的症结问题，有效的触及到了行业痛点，这在建立市场信心、促进行业健康发展上起到不可估摸的作用。 在位于大望路万达附近的一家链家地产门外，我们遇到了聂女士，她正在与房主沟通办理过户的事宜。“过不了户，我的钱还是我的钱，当然对房主来说，过了户他就能拿到全额的房款，这对双方都有保障嘛。而且理房通使用起来很方便，随时随地都能查看。”聂女士边说边给记者演示手机中的理房通软件。 有银行从业者分析指出：“理房通”不受上班时间、节假日银行不办公以及繁复流程的限制。任意链家门店即可完成二手房交易资金担保支付流程。随时都能通过平台看到自己交易资金的流动走向，一旦资金发生变动，买卖双方还会收到短信提醒等通知，资金状况实时又透明。“数据显示，自去年12月23日上线至今，理房通提供监管服务的交易额已超过900亿元，作为垂直领域的支付系统，理房通的市场份额有望仅次于京东支付。而在支付领域的异军突起正是源自于其所提供的的专业、便捷、安全的服务，这正是吸引客户的核心。 从2004年成立起至今，支付宝在给人们提供安全、快捷的支付服务中改变了电商行业甚至互联网行业的发展，同时也伴随着行业的发展成为当前全球最大的移动支付厂商。而理房通的出现对垂直的二手房交易领域也具有同样的意义，它给打破行业乱象，破解市场痛点提供了解决方法，给行业的发展注入了新的活力，在二手房交易领域，我们或许也将迎来一个崭新的时代。
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