购租并举是长效机制重要组成 对房价影响有限

超过30个城市开始培育房地产租赁市场，发展住房租赁能否降房价？9月13日，在“2017中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌发展高峰论坛”上，交通银行首席经济学家连平指出，建立购租并举的市场是长效机制的重要组成部分，对房价有影响但比较有限。

连平同时建议，对于房价上涨过快的城市，能否像设定通货膨胀一样，将房价上涨幅度作为施政的重要调控目标，政府应尽快出台相关政策。

发展租赁市场前提是控制房价

连平认为，建立购租并举的市场，是长效机制的重要组成部分，对房价有影响，但是比较有限，主要分三个方面。

首先，从需求转移来看，租房和购房是两个事情，虽然两个需求会有交叉和转移，但在房价较高的情况下，通过租购并举的制度将购房人群转至租房人群是比较困难的。

第二，是从价格来看，如果发展租赁市场的制度能影响到房价，也是影响的中低档次的房源价格。

在现实的市场上，整个房地产市场价格的上涨，主要是高档房产价格上涨拉动的；低档房价上涨主要还是因为高档房产带动所致。

第三，房价过快上涨，抑制了租赁市场发展，但并非房价上涨，是因租赁市场不发展所致。

市场上存在这种观点，“租赁市场快速发展，有助于房价的下降，或者说对房价会产生一定的影响，这背后似乎暗含着一种观点，即原来房价快速上涨是因为租赁市场不发展，所有的需求都集中在购房，需求比较大，房价就涨了，中间似乎有这样一个逻辑的暗示。”

连平认为，应该摆正房价和租赁的关系。从中国最近10几年的情况看，由于房价涨的太快，所以租赁市场受到了一定程度的抑制。

主要是因为租赁是纯粹的消费行为，而购房是消费和投资结合的行为，当房价处在较高水平，而且未来的趋势预期还是继续上涨的话，购房时，最强或者最集中要体现的是投资需求。

在房地产趋势上涨的情况下，很大情况下会抑制租房市场。但凡有一些能力的人，哪怕七拼八凑也要想办法买房，这个和房价的持续上涨以及他的预期是有关系的。

国外租赁制度好，是因为房价上涨缓慢。有一些信息说德国、日本的租赁市场发展的都不错，这些报告可能更多集中在有关租赁市场的制度建设，政策配套等方面，而忽略了一个大前提，这些地方房价上涨非常的平缓。

在有些国家，包括日本，买房子和买汽车一样，买进就折旧了，房价是不涨甚至往下跌的，所以这个时候租比购好，这种情况下租房市场才有较快的发展。

将房价上涨幅度作为施政目标

连平认为，房价的问题，跟长效机制整个的建设，影响其实都是非常密切的，换言之，如果房价不能很好的受到控制，持续大幅度上涨，预期还是进一步上涨，同样，长效机制的推出和房价变动有密切关系。

他表示，中国房价已经进入一个新的阶段，2003年-2013年之间的10年时间，房价整体趋势是持续上涨，2013年以后房价开始出现分化。大部分的三四线城市涨幅很小，甚至出现部分城市不涨的情况；此外，少数三线城市和比较多的二线城市及一线城市仍继续保持上涨，或有比较大的上涨的压力。

供求关系不平衡导致房价持续出现上涨的压力。人口不断流入的城市，经济发达，市场经济体系比较完善，有更多的机会。这些城市的住房的供给远远跟不上，和需求之间有比较大的落差。面粉供应不足，而导致面包不够。

这些房价上涨的城市并不缺土地。如北京，真正用于城市建设的土地大概只占到15%左右，80%以上的土地在农村。用于城市建设的15%的土地中， 30%是用于住宅建设，70%是用于工业以及其他各种用途的。

就国际而言，东京、首尔、台北等城市均经历过房价大幅度上涨，此后的供给关系逐步调整，整过程中，增加土地供给始终是最为重要的手段之一。

现在的东京、纽约用于城市建设的土地面积比较大，这些土地中的大部分用于居住，只有4%-5%的土地是用于工业用途，而我们的比例都在25%以上，高的城市比例有36%。

今年上半年，国家相关部门已经出台一些政策改善供给不平衡问题，对于未来土地供给进行规划和计划，要考虑城市的土地消化周期和供给之间的关系。消化周期长的，比如说36个月以上，应该停止供给土地；消化周期在6个月以下的，则加快供给土地。

连平认为，政策调整要更加有针对性的量化和细化，如增加供给土地，增加1%和增加10%是有区别的。

他建议，对于房价上涨过快的城市，能否像设定通货膨胀一样，将房价上涨幅度作为施政的重要调控目标。现在部分的一二线线城市，房价的问题已经很严重，将房价控制在一个合理的水平，有助于吸引人才，推动技术进步，实现产业转移等。

相关部门应该快出台相关举措，如果主要城市不控制土地供给；房价上涨的幅度设置一个大致的水平，绝对上涨应控制在什么程度……这样对未来房地产市场长期保持平稳运行，保证未来持续推出长效机制能够真正收到效果。

这些举措需要不同的政策，土地供给制度，金融制度、税收制度、住房制度等制度的相互匹配和平衡才能构成有效长效机制的体系，取得更好的效果。