房地产转入第四战场:争夺存量市场万亿空间

随着房地产行业步入存量时代，城市更新成为新热点。

9月20日，住建部政策研究中心秦虹发布的《2017中国城市更新研究报告》指出，我国已从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新，发展到反映承载新内容、满足新需求、采用新方式的城市有机更新阶段。秦虹表示，“城市有机更新不是原来简单的推倒、拆除、重建，而是在保持原有的城市机理，甚至保持原有建筑外貌不变情况下的有机更新，是变与不变的内在统一。”

专家表示，当前中国房地产是三个战场：新房、二手房、租赁。新房的规模12万亿、二手房市场6.5万亿、租赁市场大概1.2万亿。未来，城市更新会日益成为第四大战场，甚至会成为中国房地产市场非常重要的新支柱。

步入城市更新时代

以日本举例称，“日本1.2万亿的新房市场里，有接近一半来自于城市更新。也就是说，今天日本房地产新房的交易、房源在很大程度上来自于城市对存量土地和存量住宅的更新。从日本的数据来看，城市圈化大概是后期日本城市化比较显著的一个阶段，为什么日本城市更新和住宅再生产业这么发达，核心就是因为日本的房屋年龄比较短，更新所需要的时间周期比较短，导致存量的更新改造在日本是非常活跃的市场。日本2008年的测算，估算下来住宅再生的行业规模是4500亿人民币，大概相当于日本全部新房交易额的45%。”

实际上，美国、欧洲、日本等发达国家和地区早在上百年前就完成了大规模的房地产开发，进入到存量资产阶段，更新、运营和改造是房地产行业重要的市场之一。而对中国而言，城市经济有大量的存量资产还没有发挥其价值，未来机会很大。城市更新论坛秘书长陈方勇认为，在当今时代，城市的发展已不再是传统的扩张、圈地、野蛮生长，中国正在率先迎来城市更新的浪潮，“保守估计，其中蕴含的商机，必达数万亿”。

“北京跟上海二十年以上的房龄占比大概30%。这意味着有两三百万套屋源的年龄在20年以上，甚至在30年以上。这种房子周边各种便利性还是很不错的，问题在于没有电梯，没有车库，绿化也比较差。怎么样让这些老旧的小区、房屋得到更大的价值发挥，资源更加充分地被利用，这是未来很重要的机会。”专家认为，城市更新其实是城市化到了一定阶段以后，必然出现的产物。一般有几条核心规律：人向城市集中、人向城市圈集中、人向市中心集中、职住平衡。

上海交通大学中国城市治理研究院研究员王林认为，城市更新其实是在城市中建造城市，是城市不断解决自身不足的一种提升，不断挖掘自身潜力和优势的过程。从这个层面说，城市更新是永恒的主题。

王林表示，中国在经历了30年快速大规模急风暴雨式的建设之后，城市已经陆续步入到由增量发展到存量更新的转型期。城市的发展必然是转向城市功能的提升、城市空间的修补和城市生态的修复。所以，在城市建设上更新城市将是城市今后发展的主流。可以说，我们已经进入了城市更新时代。

一位业内人士注意到，2002年，北京GDP大概是3000亿规模，实际第三产业的规模大概是61%，那意味着三产有1900亿的规模。到2016年，北京GDP是2.48万亿，第三产业的规模大概81%，约1.9万亿。十年间增长了十倍。城市的产业和经济结构转型，是城市更新的一个核心推动力。

各路资本竞相进入

面对城市更新高达数万亿的商机，越来越多房企和机构开始关注存量更新市场，并付诸实践。

目前，针对城市更新众多细分市场，有聚焦棚户区片区改造开发的企业，例如首开很早就提出了“城市复兴官”计划，万科、远洋、阳光城等房企也纷纷加码城市更新；有聚焦新材料、新技术研发的企业，北新建材成为了该领域的一站式提供商；有聚焦改造低坪效空间的联合办公企业，如优客工场、氪空间等；也有聚焦将老工厂改造成为创新创意产业园的企业，如翌成、德必等；还有将老旧物业改造成为特色酒店的企业，皇家驿站便是其中典型代表。

21世纪经济报道记者统计发现，目前已有多家房企参与城市更新。万科持续开发经营良渚文化村多年，碧桂园斥资860亿元改造昆明春城项目，龙光地产在珠海、惠州及潮州等地参与建设6个城市更新项目，旭辉投资太原三给片区新城改造项目；珠光集团主导的城市更新项目遍布广州及周边地区，其中珠光·御景壹号项目的设计方案就调整了40多次，为保留广州的历史文化；此外，首开、恒大、富力、佳兆业、绿地、龙湖等房企也纷纷参与其中。

同时，大量资本方也开始密切关注城市更新和旧楼改造。2012年，国开金融与高和资本收购的上海中华企业大厦属于其中典型案例，随后两家又联手进行了上海老旧厂区改造加新建的梦中心项目。今年，泰康资产的年度投资计划也明确将城市更新纳入其中；黑石、中美绿色产业基金、中信金石等资本方也在其列。

在城市更新论坛主席苏鑫看来，城市更新不仅是对建筑物等硬件设施进行改造，也是对生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行延续与更新，其内涵早已超出了产业、建筑、规划等房地产行业范畴，开始逐渐渗透到金融、投资、科技、创新、人文、民生等领域。

锦和集团创始人、董事长郁敏珺认为，上海在2006年底，存量物业交易量第一次超过新增物业交易量，所以其公司十年前就开始切入这个市场。

华融融德资产管理有限公司执行董事、首席投资官黄春雨表示，随着经济的发展，在核心一二线城市，由城市更新的新发展模式将替代或必然要超过增量市场。