得房率多少才更划算 “丢掉”的面积哪去了

很多购房者在买房之前都会对房地产名词做一些了解，比如在开发商的营销话术中，得房率是必要的关键词。在房价走高的今天，高得房率就意味着同样建筑面积的房子，花同样的钱，有可能获得更多的可使用面积。从购房者的角度来说，怎么算这都是笔十分划算的账，得房率这个词就被很多购房者看重。

记者在走访时发现，在众多的住宅设计中，有的得房率甚至可以超过100%，很多购房者也都有这样的感受，感觉自家房子的实际面积跟房产证上的建筑面积“有出入”。那么，这些“丢掉”的面积都去哪儿了？得房率是怎么被计算出来的呢？今天就和大家聊聊这些事。

套内面积，“内外墙”有差别

张先生向记者反映，自己购买了一套商品房，建筑面积为89平方米，可自己测量后发现只有55平方米，自己在翻阅购房合同时，发现自家房子在合同上约定建筑面积为89.52平方米，套内建筑面积为63.81平方米，究竟“丢掉”的近10平方米哪去了？

经过一番周折，记者找到了房地产测绘公司，工作人员表示，套内建筑面积与张先生所理解的套内面积不一样。张先生自己测量的室内面积，并未包含外墙占地面积。而根据房产测量规范，外墙也是要计算面积的，但跟内墙有别，只计算一半面积。所以合同上写的63.81平方米并无错误。

一、二层的得房率会比其他楼层低吗？

一般情况下，在房产证上会写清楚建筑面积，当然也会注明套内面积和公摊面积。套内面积又分为四种，第一种是净使用面积，即可以用来放置任何物件。第二种是内墙，户型内部的墙体，可以理解为“用来划分户型内部各个空间的墙体”，这部分是完全算套内面积的。第三种是外墙。第四种是阳台，一般带顶面的外凸阳台计算一半的套内面积，建筑主体内的阳台算100%的产权面积。以上四种构成套内面积。而得房率则是套内面积/建筑面积计算得出。

很多购房者，会有这样的错觉。认为一层或者一、二层的得房率会比其他楼层要低。因为一层或者二层的一部分会有整栋楼的单元门、走道、大堂的设计。这是无法避免的，所以也会导致这两个楼层的户型设计与其他楼层存在区别，感官上要小一些。实际上除了户型有差异外，得房率是完全一致的，从面积的角度来说，买一层的房子既不会占便宜也不会吃亏。

得房率既然是套内面积/建筑面积，那它必然有高低之分。但不同高度的建筑，它的得房率一般是上限的，超过这个上限的，就涉及虚假宣传。

超高得房率靠谱吗？

超高的得房率是怎么做出来的？当然是赠送面积，通过赠送面积可以做到98%以上，甚至超过100%。这样一套房子，写在房产证上的得房率就和实际得房率有很大差别，在这种情况下，该如何选房子呢？

专家建议，这个时候购房者应该参考公摊面积。无论开发商怎么在赠送面积上做文章，公摊面积肯定是固定的。所以当两个相似户型摆在你面前，得房率都经过包装后，你应该问清楚两个户型的公摊面积，公摊面积更低，自然更划算。首次买房的人，一般对得房率更为敏感，而二次买房的人则更加关注户型的合理性和舒适性等诉求。很多开发商为了增加得房率，只是增加了面积，在使用上有诸多不便。

样板间的心动，能否延续到生活中？

走访时记者发现，很多购房者对比楼盘的一个重要的指标是赠送面积后的得房率，所以买房时比较看重入户花园的大小、阳台的大小、飘窗的大小高矮等。但有多少人的入户花园、飘窗、阳台装修是和样板间一样？“我非常喜欢每个房间都有飘窗的设计，这样我可以把每个房间飘窗的位置设计出不同的风格，午后坐在上面喝茶看书，既浪漫又温馨”蔡女士如是说。

从这一点来看，样板间的营销在销售上非常的重要，甚至是更有生活情趣的体现。但有些飘窗和阳台的位置并不像购房者看到样板间一样实用，所以专家提醒购房者，朝向为西面的阳台，大部分都会受到西晒厉害而导致阳台无法正常利用的现象出现，久而久之就变成了堆放杂物的地方，或者空荡荡的丝毫没有样板间那样心动。所以购房者在心动的同时，还要结合自家情况，酌情定夺。

专家提醒：

得房率高说明同等总价的房源，套内面积的使用率也高。逆向思维的话，你的房子比其他项目的房子价格更低。

不盲目接受赠送面积。要从日常生活的角度考虑赠送区域的实用性。有很多项目为了增加卖点，盲目增加赠送面积。

仔细核对样板间与现房的尺寸。很多项目为了达到营销的视觉效果，拓宽或者是缩小部分区域面积，所以也就出现很多购房者发现实体房即使跟样板房装修的一样，视觉和舒适度上也是和样板房无法比。