新城发展私有化： 终结“同业竞争”？

　　新城发展（1030.HK）正式启动私有化计划。

　　7月18日晚间，新城发展发布公告称，新城发展控股股东、执行董事兼主席王振华通过富域香港投资公司以每股3.3港元的注销价回购15.53亿股，相当于其已发行股本约27.44%，总代价约为51.23亿港元（约合人民币44.34亿元）。

　　对此，新城发展相关人士表示，港股上市以来股价一直被低估，待私有化计划生效后，所有计划股份将予注销，新城发展将向联交所申请撤销其上市地位。

　　值得注意的是，本次要约收购价格为每股3.3港元，高于新城发展自2012年11月在联交所上市以来在联交所所报的最高历史收市价，较停牌前最后一个交易日的收盘价格（2.81港元/股）高17.44%。

　　7月19日，新城发展复牌，股价一度涨幅超过13.52%，已经接近要约收购价格。

　　溢价17%私有化

　　新城发展表示，长期以来，股份流通量一直处于低水平。截至最后交易日（包括该日）即2017年7月7日止24个月，其股份日均成交量约为688万股，仅占已发行股份约0.12%。

　　通过对比可知，新城控股和新城发展作为新城集团两大上市平台，实际控制人均为王振华，新城控股成功B转A之后，股价维持在双位数，截至7月20日收盘，新城控股股价18.17元/股，总市值为410亿元；而新城发展每股3.18港元，总市值约180亿港元（约合156亿人民币），两者相差较大。

　　据统计，目前，新城发展控股通过富域发展集团和德润咨询共计持有新城控股67.1%的股份，为其间接大股东；实际控制人王振华持有新城发展控股72.56%股份，从而持有新城控股权益比例为48.69%（72.56×67.1%=48.69%）。如果此次私有化完成，则王振华先生持有新城控股权益将上升至67.1%。

　　不过，也有分析人士指出，如果新城发展私有化成功，也意味着新城集团将会失去一个境外融资平台，在目前国内外汇管制等因素下，将不利于其境外融资。

　　资料显示，新城发展控股作为新城“A+H”平台中的港股平台，于2012年11月29日正式于香港联合交易所挂牌交易，IPO募资规模达到2.65亿美元。在此期间，H股平台一直是新城海外的重要融资平台。

　　值得一提的是，本次要约收购价格为每股3.3港元，高于新城发展自2012年11月在联交所上市以来在联交所所报的最高历史收市价，较停牌前最后一个交易日的收盘价格（2.81港元/股）高17.44%。另外，该收购价对应的PE值约为12倍，达到了A股房地产上市公司一般为12-15倍左右PE值的水平。

　　“这一回购价格，可以确保没有一个投资者会因此亏钱，确实在保护投资者的利益，可以说在港股市场众多私有化项目中是相当罕见的。”业内人士认为，控股股东提出私有化的价格相对合理，也是广大股东兑现投资收益的较好机会。

　　终结“同业竞争”

　　新城发展表示，私有化完成后，要约人及新城发展将无需受压于作为公众上市公司需面对的市场预期、溢利透明度及股价波动，在作出战略决策时可专注于长远利益。

　　新城发展相关人士透露，新城发展一直存在估值过低的现象，并且港股交投长期低迷，使得投资者变现必须要承受低流通量带来的折价。从这个角度看，这次私有化，也将为股东提供一个合理价格退出变现的机会。

　　而业内人士分析认为，港股估值的逻辑并不青睐一家企业的资产增值有多快，资产重估的价值在港股也不受认可，公司现金流被视为企业盈利能力的表现，因此类似房地产企业这样的重资产企业在港股并不受宠。

　　另外，新城“A+H”两个上市平台，两地不同的监管要求，使得公司治理以及信息披露比较复杂，监管沟通成本高，影响到公司重大决策的效率；维护联交所上市成本也较高，退市后也可以节省相关成本。

　　实际上这只是第一步。如方案实施成功，上市不到五年的新城发展控股则将成为万达商业后又一在港上市房企私有化的案例。

　　按照新城发展控股的公告，目前公司仅仅是将私有化的方案公告等相关申请材料递交给监管机构审核，因此外界暂不知晓其将采取何种方式进行私有化。目前，可聚焦且得到官方印证的原因之一是“新城发展控股的价值被低估”，而这也是王健林私有化万达商业的理由。

　　兴业证券分析指出，完成港股平台私有化后，“新城控股将成为实际控制人（王振华）唯一上市平台，所获大股东资源和精力投入将更为集中。”另一方面，这种资源与精力上的集中某种程度上将让新城系内部存在的H股与A股平台间的“同业竞争”迎来终章。