中小房企的“救赎”：轻资产与绿色标签

　　房地产白银时代到来，大型房企正逐渐走向规模化。而以朗诗为代表的中小型开发商则将轻资产转型视为自己的“救赎”之举。

　　于2014年年底提出资产轻型化，并逐渐践行至今，朗诗地产成为中小房企转型的缩影。朗诗董事长田明接受21世纪经济报道记者采访时表示，“我们要求轻资产部分或者服务部分收入每年要有35%/40%以上增长率。”

　　房地产白银时代到来，大型房企正逐渐走向规模化。而以朗诗为代表的中小型开发商则将轻资产转型视为自己的“救赎”之举。

　　2014年以前，朗诗地产与绝大部分开发商一样，百分百持股开发。2014年年底，朗诗地产提出转型升级战略，其中有一条是资产轻型化。2015年年底，朗诗操盘的项目中，朗诗股东权益变为70%，2016年年底这个数据是40%。按照田明的预计，今年，朗诗持股比例可能会降到30%以下。以后会维持在20%-30%之间。

　　不过，田明强调：“我们不会完全变成轻资产，会保持一个小股操盘的主流模式，还是要投资。”他在接受采访时感慨称，“经营企业不是赌博，该保守的时候就保守一点。赌博可能会胜一次两次三次，但是赌徒终究会淹死。”

　　转型轻资产

　　回溯至2014年，受银行信贷紧缩等因素影响，楼市持续低迷。尽管2014下半年，政策层面先后出台了不少“救市”政策。但大多数大中城市成交量仍然同比2013年下滑2-3成，个别城市成交量甚至同比2013年下滑4-5成。从房企2014年销售业绩来看，能够完成全年销售业绩指标的企业仅为少数大型品牌房企。大多数房企销售金额同比下滑，无法完成年度销售业绩指标，而中小房企下滑尤为明显，并且大型房企与中小房企之间出现了更加明显的“分化”趋势。

　　2014年年底，朗诗地产提出了资产轻型化战略。根据记者统计，同期提出一样战略的企业还有沿海地产、花样年等。甚至万科在2014年也践行过小股操盘的轻资产战略。

　　田明表示，朗诗即便不拿地王，项目也没少。我们用参股、收购的方式去拿地，做开发。“我不认可在公开市场拿地王。风险太大了。再说让做产品的公司去高价拿地，显然是不合理的。美国开发商在自己开发项目上的平均权益就是30%，很少有人弄一个项目全是自己的权益、自己的负债，这种玩法风险就全部累积在一家企业上，那样的做法很少（指在美国）。只有认为市场是单边向上的时候，房企才选择这种模式。如果认为市场是有波动、风险的，没有人愿意把这么重的资产扛在身上，一定会选择一个理性方案。”

　　朗诗公告显示，截至2017年6月30日止6个月，朗诗集团共同实现「朗诗出品」（指由该集团负责项目全程开发经营）之签约销售额约为人民币96.869亿元，同比增长4.7%；签约建筑面积约为82377平方米。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，对于朗诗来说，走轻资产业务也是受到了当前竞争格局的影响。目前房企集中度不断提升，若不走轻资产的模式，那么战略扩张会受到较大限制。轻资产的做法主要考虑两点。第一是保持相对的控股权。第二是有助于吸引其他投资资金。类似企业也体现了当前中小型房企的一个战略新导向，即在部分产业方面有特色，但综合化的战略扩张暂时条件不具备，所以会采取类似的模式。

　　尽管青睐轻资产模式，但田明明确向记者表示，朗诗不会完全践行轻资产。如果有好的项目，朗诗也会出手。“但我不认为现在到了出手的时候。有些企业大幅进行扩张并购，但我个人觉得这时候的并购风险挺大。行业内总认为调控以后就是一轮反弹，但这一轮不太一样。我们估计持续调控时间会更长，对地产商打压持续时间也非常长。”

　　绿色地产标签

　　除了轻资产战略，主打绿色标签也是近年来中小房企一大特点。

　　田明表示，“前些年房地产特别火，从2000年到2016年市场量价齐飞，那时候行业是高增长行业。在这个行业里面其实很容易赚钱，用不着创新去提高绿色技术，提高健康、环保的标准，大环境可能是非常重要的影响因素。另外，绿色建筑本身在中国的出现比较晚，目前是一个探索阶段，很多人还在困惑于做绿色地产要增加成本，要降低项目的收益。”

　　田明认为，现在房地产已经变成“两高一低”行业。原来是三高，高投入、高风险、高收益，现在是更高的投入、更高的风险可能对应的是更低的收入，绿色地产未来是大势所趋。

　　所谓绿色地产就是指开发商以盈利为目的，在符合建筑美学的前提下，以保障生态系统的良性循环为原则、以循环经济为基础、和谐社会为内涵、节能环保技术为支撑，按照绿色建筑标准建立起来的住宅小区、公寓和办公建筑等商业地产项目。

　　推动“绿色地产”发展已经上升到政策层面。今年5月4日，住房城乡建设部官网公布《建筑业发展“十三五”规划》，以落实“适用、经济、绿色、美观”建筑方针为目标，要求城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求，能效水平比2015年提升20%。到2020年，城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，绿色建材应用比例达40%。装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。

　　标准排名统计研究发现，2016年，中国共有603个项目获得绿色建筑二星标识，遗憾的是，获得绿色建筑三星标识的项目不足百个。其中，2016年中国获得绿色建筑三星标识的公共建筑和住宅建筑项目分别为58个和26个，获得绿色建筑二星标识的公共建筑和住宅建筑项目分别为326个和277个。

　　田明称，“在绿建领域，很多人都宣称自己是绿色的。有的做还可以，有的只是营销噱头。朗诗非常希望整个行业向绿色转型。”

　　严跃进认为，对于朗诗来说，绿色地产是其拳头产品，也是品牌价值的所在。不过，他从传统地产经营模式角度分析，房地产市场规模扩大的企业不能只是简单做精品，而是要走快销模式。他认为，绿色地产对于扩张规模其实是有一定障碍的。